Allerdings gibt es keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss. Die oft gehörte Annahme, drei vorgeschlagene Kandidaten würden automatisch zur Vertragsauflösung führen, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Entscheidend ist allein, was vertraglich vereinbart wurde.
So funktioniert die Nachmieterklausel im Mietvertrag
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Nachmieterklauseln. Die „echte“ Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter, den vom aktuellen Mieter vorgeschlagenen Kandidaten als Nachfolger zu akzeptieren, sofern dieser geeignet und zumutbar ist. Diese Form bietet Mietern die größte Sicherheit.
Demgegenüber steht die „unechte“ Nachmieterklausel. Diese Variante räumt dem Mieter lediglich das Recht ein, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn er einen passenden Nachfolger stellt. Der Vermieter ist hierbei allerdings frei in seiner Entscheidung, ob er den vorgeschlagenen Kandidaten annimmt oder sich selbst einen neuen Mieter sucht.
Wann Mieter einen Anspruch auf Nachmieter haben
Ohne eine explizite Klausel im Vertrag besteht nur in Ausnahmefällen ein Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Dafür muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Mieters vorliegen. Dies ist ein rechtlicher Begriff, der eine erhebliche, unvorhergesehene Veränderung der Lebensumstände beschreibt.
Solche Interessen können beispielsweise ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt, eine schwere Erkrankung oder die Notwendigkeit sein, wegen Familienzuwachses in eine größere Wohnung zu ziehen. Der Wunsch nach einer schöneren oder günstigeren Wohnung zählt hingegen nicht als berechtigtes Interesse. Der Vermieter muss dem Anliegen aus Treu und Glauben zustimmen, sofern er keinen wichtigen Grund zur Ablehnung hat.
Anforderungen an einen geeigneten Nachmieter
Ein vorgeschlagener Nachmieter muss für den Vermieter zumutbar sein. Das bedeutet, der Kandidat muss in der Lage sein, die Miete zuverlässig zu zahlen und darf keinen Anlass zur Sorge geben, dass er den Hausfrieden stören könnte. Außerdem sollte die Person bereit sein, den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen.
Der Vermieter darf einen Kandidaten nicht aus diskriminierenden Gründen ablehnen, etwa wegen dessen Herkunft, Religion oder sexueller Orientierung. Allerdings hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung des Vorschlags, die bis zu drei Monate betragen kann. Während dieser Zeit muss der bisherige Mieter die Miete weiterzahlen.
Was Mieter bei der Suche beachten sollten
Wenn Sie einen Nachmieter suchen, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen, um die Bedingungen zu klären. Sammeln Sie alle wichtigen Unterlagen des potenziellen Nachfolgers, wie zum Beispiel Einkommensnachweise und eine Schufa-Auskunft. Dadurch erleichtern Sie dem Vermieter die Prüfung.
Es ist ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, damit beide Seiten abgesichert sind. Klären Sie außerdem, ob der Nachmieter bereit ist, Möbel oder die Einbauküche zu übernehmen. Solche Absprachen sollten ebenfalls schriftlich in einer sogenannten Ablösevereinbarung fixiert werden.
