Mieterinnen und Mieter möchten oft vor dem Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist aus ihrem Mietvertrag ausziehen. Eine Nachmieterklausel im Mietvertrag kann diesen Prozess erheblich erleichtern. Allerdings müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, denn nicht jeder vorgeschlagene Nachmieter muss vom Vermieter auch akzeptiert werden.
So funktioniert die Nachmieterklausel im Mietvertrag
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Nachmieterklauseln. Die sogenannte „echte“ Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, sofern er einen geeigneten Nachfolger stellt. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, den vorgeschlagenen Kandidaten zu akzeptieren, wenn dieser zumutbar ist.
Im Gegensatz dazu steht die „unechte“ Nachmieterklausel, welche in Mietverträgen häufiger zu finden ist. Hierbei handelt es sich lediglich um eine Erlaubnis des Vermieters, dass der Mieter einen Nachfolger vorschlagen darf. Der Vermieter behält sich jedoch das Recht vor, den Kandidaten ohne Angabe von triftigen Gründen abzulehnen und den ursprünglichen Mieter bis zum Vertragsende in der Pflicht zu lassen.
Wann muss ein Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag besteht kein genereller Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Allerdings kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einen Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Dafür muss ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegen, beispielsweise ein beruflich bedingter Umzug in eine andere Stadt, Familienzuwachs oder der Umzug in ein Pflegeheim.
Stellt der Mieter in einem solchen Fall einen passenden Nachfolger, darf der Vermieter diesen nur aus wichtigen Gründen ablehnen. Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn der potenzielle Nachmieter nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um die Miete zu zahlen. Auch wenn die Wohnung überbelegt wäre oder der neue Mieter die Hausgemeinschaft stören könnte, darf der Vermieter ablehnen.
Anforderungen an einen geeigneten Nachmieter
Ein vorgeschlagener Nachmieter gilt als geeignet, wenn er in der Lage und willens ist, den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Seine finanzielle Situation ist dabei ein entscheidender Faktor. Der neue Mieter muss also kreditwürdig sein und die Miete zuverlässig zahlen können.
Außerdem sollte der Nachfolger eine ähnliche Lebensführung wie der bisherige Mieter haben, damit er in die Hausgemeinschaft passt. Beispielsweise könnte ein Vermieter einen lauten Studenten für eine Wohnung in einem Haus mit überwiegend älteren, ruhebedürftigen Bewohnern ablehnen. Es genügt in der Regel, dem Vermieter einen einzigen, passenden Kandidaten vorzuschlagen.
Häufige Fehler und worauf Mieter achten sollten
Ein verbreiteter Irrglaube ist, dass das Stellen von drei Nachmietern automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Dies ist rechtlich nicht haltbar, solange es keine vertragliche Vereinbarung oder ein berechtigtes Interesse gibt. Mieter sollten daher immer zuerst ihren Mietvertrag genau prüfen und das Gespräch mit dem Vermieter suchen.
Des Weiteren ist es wichtig, die Bonität des vorgeschlagenen Nachmieters zu prüfen, bevor man ihn dem Vermieter präsentiert. Eine Selbstauskunft oder eine Schufa-Auskunft können hierbei helfen. Dadurch steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter den Vorschlag akzeptiert und der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen wird.
