Grundsätzlich ermöglicht eine solche Regelung dem Mieter, das Mietverhältnis früher zu beenden, wenn er einen geeigneten Nachfolger vorschlägt. Dieser Vorschlag entbindet ihn allerdings nicht automatisch von seinen vertraglichen Pflichten. Der Vermieter muss dem vorgeschlagenen Kandidaten nämlich erst zustimmen.
Echte und unechte Nachmieterklausel: Der Unterschied
Juristisch wird zwischen zwei Arten von Nachmieterklauseln unterschieden. Die sogenannte echte Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht, jederzeit einen Nachmieter zu stellen. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, einen der vorgeschlagenen und geeigneten Kandidaten zu akzeptieren und den alten Mieter aus dem Vertrag zu entlassen.
Wesentlich häufiger ist jedoch die unechte Nachmieterklausel. Diese räumt dem Vermieter das Recht ein, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, verpflichtet ihn aber nicht dazu. Er kann den vorgeschlagenen Nachmieter also ohne Angabe von triftigen Gründen ablehnen, wodurch der ursprüngliche Mieter weiterhin an den Vertrag gebunden bleibt.
Wann muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Auch ohne eine explizite Nachmieterklausel im Mietvertrag kann ein Mieter unter bestimmten Umständen auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis pochen. Dafür muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein beruflich bedingter Umzug in eine andere Stadt ansteht oder sich die Familie vergrößert und die Wohnung zu klein wird.
Liegt ein solches berechtigtes Interesse vor, muss der Vermieter einem zumutbaren Nachmieter zustimmen. Der vorgeschlagene Kandidat muss solvent sein, also die Miete zuverlässig zahlen können. Außerdem sollte er die Wohnung in ähnlicher Weise nutzen wollen wie der Vormieter.
Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, die bis zu drei Monate betragen kann. Lehnt er einen objektiv geeigneten Nachfolger ohne triftigen Grund ab, wird der Mieter so gestellt, als wäre der neue Mietvertrag zustande gekommen. Das bedeutet, er ist ab dem Zeitpunkt von der Mietzahlung befreit, zu dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.
Tipps für die Suche nach einem Nachmieter
Um den Prozess zu beschleunigen, sollten Mieter aktiv nach einem passenden Nachfolger suchen. Dabei ist es wichtig, die Anforderungen des Vermieters zu berücksichtigen. Folgende Punkte sind bei der Auswahl entscheidend:
- Bonität: Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, die Miete zu zahlen. Nachweise wie eine Schufa-Auskunft und Gehaltsabrechnungen sind hierbei hilfreich.
- Zuverlässigkeit: Ein persönlicher Eindruck kann viel aussagen. Der Vermieter wünscht sich einen Mieter, der die Immobilie pfleglich behandelt.
- Passende Nutzung: Eine Familie passt in eine große Wohnung, während ein Single eher eine kleine Wohnung sucht. Der Nachfolger sollte zur Wohnung und zur Hausgemeinschaft passen.
Mieter sollten dem Vermieter am besten gleich mehrere geeignete Kandidaten vorschlagen. Dadurch erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass eine Person akzeptiert wird. Alle Absprachen sollten zudem schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
