Wer eine Immobilie verkauft, muss unter Umständen den Gewinn versteuern. Diese sogenannte Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen von dieser Regel, wodurch sich die Steuer auf Spekulationsgewinne bei Immobilien legal umgehen lässt.
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab und kann daher schnell eine erhebliche Summe ausmachen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die geltenden Fristen und Ausnahmeregelungen genau zu kennen, bevor man ein Haus oder eine Wohnung veräußert.
So funktioniert die Spekulationssteuer bei Immobilien
Grundsätzlich gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren für privat genutzte Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden. Das bedeutet, wer eine vermietete Wohnung kauft und sie innerhalb dieser Frist wieder verkauft, muss den erzielten Gewinn versteuern. Als Gewinn zählt dabei die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten, zu denen auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren gehören.
Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht dies: Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 € und verkaufen sie nach fünf Jahren für 380.000 €. Der Gewinn von 80.000 € muss dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Renovierungskosten können den zu versteuernden Gewinn allerdings mindern.
Wichtige Ausnahmen: Eigennutzung schlägt Zehnjahresfrist
Die wichtigste Ausnahme von der Spekulationssteuer betrifft die Eigennutzung der Immobilie. Wenn Sie das Haus oder die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt haben, entfällt die Steuerpflicht komplett, selbst wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist stattfindet. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange Sie die Immobilie bewohnt haben.
Eine weitere entscheidende Regelung greift, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Diese sogenannte Dreijahresregel ermöglicht einen steuerfreien Verkauf auch dann, wenn die Immobilie zuvor vermietet war. Es genügt hierbei ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, auch wenn er insgesamt kürzer als 36 Monate ist. Ein Einzug im Dezember 2023, die Nutzung im gesamten Jahr 2024 und ein Verkauf im Januar 2025 würden beispielsweise ausreichen.
Diese Regelung gilt außerdem für selbstgenutzte Ferienwohnungen, sofern sie nicht an andere vermietet wurden. Auch Kinder, für die noch ein Kindergeldanspruch besteht, können durch ihre Nutzung der Immobilie zur Steuerfreiheit beitragen.
Was bei Scheidung, Erbschaft und Schenkung gilt
Besondere Vorsicht ist bei einer Scheidung geboten. Wenn ein Partner auszieht und der andere die Immobilie später verkauft, kann für den ausgezogenen Partner die Spekulationssteuer anfallen, da er die Immobilie nicht mehr selbst nutzt. Hier ist eine genaue Prüfung der Fristen und eine vertragliche Regelung ratsam.
Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung übernimmt der neue Eigentümer die Fristen des Vorbesitzers. Hat der Erblasser die Immobilie beispielsweise vor acht Jahren gekauft, muss der Erbe nur noch zwei Jahre warten, um sie steuerfrei verkaufen zu können, sofern sie vermietet ist. Wurde sie vom Erblasser selbst genutzt, gelten die entsprechenden Ausnahmen.
