Für Haus- und Wohnungsbesitzer ist es daher wichtig, die neue Berechnungsmethode zu verstehen. Sie beeinflusst nicht nur die eigenen Finanzen, sondern auch die Nebenkosten von Mietern, da die Grundsteuer vollständig auf diese umgelegt werden kann.
So funktioniert die neue Berechnung
Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich auch zukünftig aus einem dreistufigen Verfahren. Zuerst ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuerwert einer Immobilie, der den alten Einheitswert ersetzt. Dieser neue Wert basiert auf Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Art des Gebäudes und dem Baujahr.
Anschließend wird dieser Wert mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Im letzten Schritt wenden die Städte und Gemeinden ihren individuellen Hebesatz auf diesen Messbetrag an. Dieser Hebesatz ist der entscheidende lokale Faktor, der die finale Steuerlast maßgeblich bestimmt.
Grundsteuer nach Reform: Unterschiede durch Länder-Modelle und Hebesätze
Ein Hauptgrund für die großen Abweichungen liegt darin, dass die Bundesländer unterschiedliche Modelle zur Wertermittlung anwenden dürfen. Während die meisten Länder dem Bundesmodell folgen, haben andere wie Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg eigene, oft vereinfachte Verfahren entwickelt. Dadurch entstehen bereits bei der Berechnung des Grundsteuerwerts erste erhebliche Differenzen.
Der wohl größte Treiber für die Unterschiede sind jedoch die Hebesätze der Kommunen. Städte und Gemeinden legen diese selbst fest und können sie jährlich anpassen, um ihre Einnahmen zu steuern. Während einige Kommunen ihre Hebesätze senken, um die Mehrbelastung durch die Neubewertung abzufedern, behalten andere sie bei oder erhöhen sie sogar, was zu stark steigenden Abgaben führen kann.
Beispielsweise liegen die Hebesätze in manchen wohlhabenden Gemeinden im Umland großer Städte oft niedriger als in strukturschwachen oder hoch verschuldeten Städten. Ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 300 % wird also deutlich geringer besteuert als ein vergleichbares Objekt in einer Stadt mit einem Hebesatz von über 800 %.
Was das für Eigentümer und Mieter bedeutet
Obwohl politisch oft von einer „aufkommensneutralen“ Reform gesprochen wurde, gilt dieses Prinzip nur für die Gemeinde als Ganzes. Das bedeutet, eine Kommune soll nach der Reform insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als davor. Für den einzelnen Bürger kann die Belastung jedoch stark steigen oder fallen, je nachdem, wie sich der Wert seiner Immobilie im Vergleich zum Durchschnitt entwickelt hat.
Vor allem in Regionen, in denen die Bodenrichtwerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, müssen Eigentümer mit spürbaren Erhöhungen rechnen. Da Vermieter die Grundsteuer komplett über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben dürfen, werden die steigenden Kosten letztendlich auch das Wohnen zur Miete in vielen Gebieten verteuern.
Unsicherheit bleibt bis Anfang 2025
Für viele Eigentümer herrscht weiterhin Unklarheit, denn zahlreiche Städte und Gemeinden haben ihre neuen Hebesätze für 2025 noch nicht beschlossen. Viele warten erst die finalen Daten der Finanzämter ab, bevor sie eine Entscheidung treffen. Endgültige Klarheit über die individuelle Steuerlast wird es deshalb erst geben, wenn die ersten Grundsteuerbescheide Anfang 2025 versendet werden.
Experten raten Eigentümern, die neuen Grundsteuerwertbescheide genau zu prüfen. Sollten die zugrunde liegenden Daten, wie etwa die Grundstücksfläche oder das Baujahr, fehlerhaft sein, kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.
